قاعدة البيانات

Emlakçılar ve İnternet – Bugün Emlak Nasıl Alınır ve Satılır

O zaman ve Şimdi

On yıl önce, bir emlak arayışı yerel bir emlakçı ofisinde veya sadece şehir etrafında gezerek başlamıştı. Temsilcinin ofisinde, bir öğleden sonra yerel Çoklu Listeleme Hizmetinden (MLS) aktif emlak listelerinin sayfalarını çevirerek geçirirsiniz. İlgi alanlarını seçtikten sonra, doğru olanı buluncaya kadar her bir mülkte çok hafta geçirebilirsiniz. Sorulan fiyatı değerlendirmek için piyasa verilerini bulmak daha fazla zaman alır ve çok daha fazla sürüş gerektirir ve yine de adil bir piyasa değeriyle gerçekten rahat olmanız için gereken tüm bilgileri bulamayabilirsiniz.

Bugün Çoğu mülk aramaları internette başlar. Google'da konumunuza göre hızlı bir anahtar kelime araması büyük olasılıkla binlerce sonuç alacaktır. Bir emlak web sitesinde ilgi çekici bir özelliği işaretlerseniz, genellikle fotoğrafları çevrimiçi olarak görüntüleyebilir ve hatta sanal bir tur bile alabilirsiniz. Daha sonra, mülkün değeri hakkında bir fikir sahibi olmak, mülk sahibi için ödenen neyi görmek, emlak vergisini kontrol etmek, nüfus sayımı verilerini almak, okul bilgileri ve hatta kontrol etmek için yerel ilçe değerlendiricisi gibi diğer Web sitelerini kontrol edebilirsiniz. Evden ayrılmadan tüm dükkanlar yürüme mesafesinde!

İnternetteki kaynaklar uygun ve yardımsever olsa da, doğru bir şekilde kullanıldığında bilgi hacmi ve doğruluğunu doğrulamadaki zorluk nedeniyle bir zorluk olabilir. Yazarken, "Denver gayrimenkul" bir arama 2,670,000 Web siteleri döndü. Bir mahalleye özel emlak araması bile binlerce Web sitesini kolaylıkla iade edebilir. Çok fazla kaynak ile çevrimiçi bir yatırımcı, batağa bürünmeden veya eksik veya kötü bilgilerden vazgeçmeden bunları nasıl kullanır? İster inanın ister inanmayın, gayrimenkul işinin çevrimdışı işleyişini çevrimdışı hale getirmeyi daha kolay anlamanızı sağlar.

Gayrimenkulün İşletilmesi

Gayrimenkuller genellikle satın alınıp satılmaktadır. lisanslı emlakçı veya doğrudan sahibi tarafından. Büyük çoğunluğu emlak komisyoncuları aracılığıyla satın alınmakta ve satılmaktadır. ("Profesyonel" ve "brokeri" ile aynı profesyoneli belirtmek için kullanıyoruz.) Bu, gayrimenkul bilgisi ve deneyiminden ve en azından tarihsel olarak, satışa yönelik aktif mülkler veritabanına özel erişiminden kaynaklanıyor. Mülk listelerinin bu veritabanına erişim, mülkleri aramak için en etkili yolu sağladı.

MLS (ve CIE)

Konut, arazi ve daha küçük gelir üreten özelliklerin veritabanı (bazıları da dahil olmak üzere) ticari mülkler) genellikle çoklu listeleme hizmeti (MLS) olarak adlandırılır. Çoğu durumda, sadece üye emlakçılar tarafından listelenen özellikler bir MLS'ye eklenebilir. Bir MLS'nin birincil amacı, üye emlakçıların bir mülk için alıcı bulmaları halinde diğer üye acentelere tazminat teklif etmelerini sağlamaktır.

Bu amaç MLS bilgilerinin doğrudan yayınlanmasını sağlamayı içermez. halka açık; zaman değişir. Günümüzde, çoğu MLS bilgisi internet üzerinden halkın birçok farklı biçiminde doğrudan erişilebilir durumdadır.

Ticari emlak listeleri de çevrimiçi olarak gösterilmekle birlikte, toplu ticari mülk bilgileri daha da zorlaşmaktadır. Daha büyük MLS'ler genellikle ticari bilgi değişimi (CIE) kullanırlar. Bir CIE bir MLS'ye benzer, ancak listeleri listeye ekleyen ajanların diğer üyelere herhangi bir özel tazminat sunması gerekmemektedir. Tazminat, CIE dışında müzakere edilir.

Çoğu durumda, satış için sahip olma özellikleri doğrudan REALTOR dernekleri tarafından tutulan MLS ve CIE'ye eklenemez. Yönetilen merkezi bir veritabanının olmaması, bu özellikleri bulmak için daha zor hale getirebilir. Geleneksel olarak, bu mülkler, yerel gazetenin emlak listelerinde gezinmek veya إعلان aramak suretiyle bulunur. Satışa hazır mülklerin yerini tespit etmenin daha verimli bir yolu, coğrafi bölgede satış-sahibi-sahibi bir Web sitesi aramaktır.

Bir REALTOR nedir? Bazen emlakçı ve REALTOR terimleri birbirinin yerine kullanılır; Ancak, aynı değildir. Bir REALTOR, aynı zamanda MÜTEAHHİTLERİN ULUSAL DERNEĞİ üyesi olan lisanslı bir emlak acentesidir. GERÇEKÇİLER, sıkı bir etik ve davranış kurallarına uymakla yükümlüdür.

MLS ve CIE mülkiyet listeleme bilgileri tarihsel olarak yalnızca basılı kopyalarda mevcuttu ve bahsettiğimiz gibi, sadece bir MLS veya CIE'nin emlakçı üyelerine kullanılabilir. Yaklaşık on yıl önce, bu değerli mülk bilgileri internete sızmaya başladı. Bu damlama artık bir sel oldu!

Bunun bir sebebi, 1 milyon ya da öylesine REALTORS'un çoğunun Web sitelerine sahip olması ve bu Web sitelerinin çoğunun, üzerinde görüntülenen yerel MLS ya da CIE özellik bilgilerinin farklı miktarlarda bulunması. Bir başka sebep ise, emlak-mülk sahiplerine ait siteler, haciz siteleri, bölgesel ve uluslararası listeleme siteleri, İlçe değerlendirme siteleri ve değerleme ve piyasa bilgileri de dahil olmak üzere gayrimenkul bilgisi sunan pek çok emlakçı Web sitesi olmasıdır. Siteler. Emlak bilgilerinin internete taşması kesinlikle bilgiyi daha kolay erişilebilir hale getiriyor, aynı zamanda daha karmaşık ve yanlış anlaşılmaya ve yanlış kullanıma maruz bırakıyor.

Emlakçılar

İnternet, çoğu mülkler hala yerel MLS veya CIE'deki emlakları listeleyen emlakçılar aracılığıyla satılmaktadır. Ancak, bu emlak listeleri artık yerel olarak kalmıyor. Doğası gereği, İnternet küresel bir pazardır ve yerel MLS ve CIE listeleri normal olarak birçok farklı Web sitesinde yayınlanmak üzere yayılmaktadır. Örneğin, birçoğu ULUSLARARASI GAYRİMENKUL DERNEĞİ Web sitesine, http://www.realtor.com ve yerel emlakçıların web sitesine gitmektedir. Ayrıca, liste yerel bir gazetenin Web sitesinde gösterilebilir. Özünde, İnternet, bugünün emlakçısı tarafından sunulan başka bir pazarlama şeklidir, ancak eski basım reklamcılığından çok daha geniş bir alana sahiptir.

İnternet pazarlamacılığına ek olarak, listeleme aracıları da satıcıya fiyat belirleme konusunda yardımcı olabilir. Açık evleri tutun, satıcıyı ilgili alıcılardan ve tekliflerden haberdar edin, sözleşmeyi müzakere edin ve kapanışla ilgili yardım alın. Bir temsilci bu hizmetlerin tümünü sağladığında tam hizmet listeleme düzenlemesi olarak anılır. Tam hizmet listeleme düzenlemeleri en yaygın liste düzenleme düzenlemesi olsa da, artık tek seçenek değiller.

Gayrimenkul işinin arkasındaki teknolojideki değişiklikler, birçok aracının iş yapma şeklini değiştirmesine neden oldu. Büyük ölçüde, bu çoğu tüketicilerin şimdi emlak listeleri ve diğer emlak bilgileri için anında erişim nedeniyle kaynaklanmaktadır. Buna ek olarak, İnternet ve diğer teknolojiler, emlak için pazarlama ve ilk arama sürecinin çoğunu otomatikleştirdi. Örneğin, tüketiciler çevrimiçi olarak özellikleri görebilir ve e-posta yoluyla sorgulama yapabilir. Brokerler, mülk kriterlerine uyan tüketicilere listeleri göndermek için otomatik programları kullanabilir. Dolayısıyla, bazı acenteler şimdi sundukları hizmetleri kısıtlıyor ve ücretlerini buna göre değiştiriyorlar. Bir temsilci, MLS'deki mülkün reklamını sunabilir, ancak sadece sınırlı ek hizmetler sağlar. Gelecekte, bazı emlakçılar daha çok alakart moda hizmet sunabilirler.

İnternetteki emlak bilgilerinin hacmi nedeniyle, insanlar bugün bir emlakçıyı işe aldıklarında sunulan özel hizmetlere bakmalılar. Ajan ve ilgili gayrimenkul sektöründeki deneyim ve bilgi derinliği. Artık sadece mülk listeleme bilgilerine erişim ile ilgili değil. Alıcılar ve satıcılar geçmişte aracıları arkadaşlarından ve ailelerinden gelen yönlendirmelerle buldular. İnternet şu anda doğrudan nitelikli vasıta bulmanın yollarını veya çevrimdışı olarak anılan bir aracın biyografisini araştırmanın yollarını sunuyor. Böyle bir site, AgentWorld.com, emlakçılar için hızla LinkedIn veya Facebook haline geliyor. Bu sitede bir temsilci profilini kişiselleştirebilir, bir blog başlatabilir, fotoğraf ve video gönderebilir ve hatta kendi web sitelerine ücretsiz bir link oluşturabilir. Profil sayfalarına benzersiz içerik eklendiğinde, arama motorları dikkat çekiyor!

Bazıları İnternet'in REALTORS ve MLS'yi daha az alakalı hale getirdiğini ileri sürdü. Bunun uzun vadede yanlış olacağını düşünüyoruz. Temsilcinin rolünü değiştirebilir ancak bilgili, nitelikli ve profesyonel GERÇEKÇİLERİ her zamankinden daha alakalı hale getirecektir. Nitekim, son yıllarda emlakçıların sayısı önemli ölçüde artmıştır. Şaşılacak bir şey yok ki, İnternet yerel emlakları global bir iş haline getirdi. Üstelik internette olsun ya da olmasın, asıl gerçek, gayrimenkul satın almanın insanların hayatlarında yaptıkları en büyük tek satın alma (ya da bir çok yatırımcı için, bir ömür boyu en fazla çoklu alım) olduğu ve uzman yardım istedikleridir. MLS'ye gelince, en güvenilir emlak listesi ve satılmış bilgi kaynağı olmaya devam ediyor ve mülklerin etkin pazarlanmasını sağlamaya devam ediyor. Yani, tüm online emlak bilgilerin işlevi nedir?

Çevrimiçi emlak bilgileri alıcılar ve satıcılar için büyük bir araştırma aracı ve satıcılar için bir pazarlama aracıdır. Düzgün kullanıldığında, alıcılar hızlı bir şekilde araştırma yaparak ve sonuçta daha iyi yatırım kararları alarak zamandan tasarruf edebilirler. Satıcılar, piyasayı verimli bir şekilde araştırabilir ve bir aracı işe alma ve mülklerini çevrimiçi pazarlama hakkında bilinçli kararlar verebilir. Bir sonraki adım, en iyi kaynaklardan bazılarının çevrimiçi olarak nerede görüneceğini bilmek.

İnternet Stratejileri

Aşağıdaki bölümlerde, mülk satın alma kararınızla ilgili satış ve araştırma bilgilerini bulmak için interneti nasıl kullanacağınıza dair stratejiler ve ipuçları sunuyoruz. Belirli bir Web sitesini desteklemeyi tercih etmemize rağmen, pek çok gayrimenkul Web sitesi vardır, ancak burada, çoğu durumda iyi kaynaklar olmak için listelenenleri veya bunlardan bahsetmek istedikleri kadar popüler bulduk. Bir Web sitesinin doğruluğunu test etmenin bir yolu, sahip olduğunuz bir mülk hakkında bilgi aramaktır.

Satılık Gayrimenkul Bulmak

Gayrimenkul listelerine erişimin yaygın olmasına rağmen, birçok kişi MLS veritabanları, gayrimenkul bilgilerinin en eksiksiz ve doğru kaynağını sunmaya devam ediyor. Çoğu MLS şimdi diğer web sitelerine (öncelikli olarak emlakçıların işlettiği) içerik dağıtır. MLS kaynaklı içerik için mükemmel bir başlangıç ​​noktası, emlak listelerini aramak için en popüler web sitesi olan ulusal NAR Web sitesi, realtor.com. Neredeyse tüm yerel ve bölgesel MLS'lerin aktif liste envanterinin çoğunu görüntülemek için realtor.com ile bir anlaşması vardır.

Bazı yerel ve bölgesel MLS sistemleri de halka açık bir Web sitesine sahiptir. Bununla birlikte, eksiksiz bilgi almak için, muhtemelen yetkili bir yerel REALTOR bulmanız gerekecektir. Birçok yerel emlak acentesi, müşterilerine (e-posta yoluyla), önceden tanımlanmış kriterlerine uyan MLS'ye girilen yeni listeleri sunacaktır. Bu, yoğun bir alıcı için çok yararlı olabilir.

Hem emlakçı listelenen hem de satış-sahibi mülklerini gösteren birçok Web sitesi var. Daha popüler Web sitelerinin bazıları zillow.com ve trulia.com'u içerir. Bu siteler de başka hizmetler de sunuyor. Örneğin, zillow.com en iyi bilinen özellik değerleme işleviyle ve trulia.com ile tarihsel bilgi sağlamak için bilinir. Satış için bir başka özellik kaynağı, aracı kurumlarla ilişkili devlet, bölgesel ve yerel Web siteleridir; örneğin, remax.com veya prudential.com. Yahoo.com ve craigslist.com gibi sınıflandırılmış reklam siteleri gibi arama motorları da çok sayıda aktif emlak girişine sahiptir.

Bu siteler arasındaki önemli bir fark, anonim olarak ne kadar bilgiye erişebileceğinizdir. Örneğin, trulia.com'da anonim olarak bir noktaya kadar alışveriş yapabilirsiniz, ancak daha fazla bilgi için aracının web sitesine tıklamak gerekecektir. Birçok yeni emlak arama motoru, bir formu doldurmak zorunda kalmadan listeleri gözden geçirmenizi sağlar. En iyi strateji, ilgi çekici coğrafi bölgeleri veya fiyat aralıklarını bulmak için yukarıda listelenen sitelerin birkaçına göz atmaktır. Bir mülk hakkında ciddileştikten sonra, o zaman yerel MLS'de tam bir arama yapmak için seçtiğiniz bir kalifiye REALTOR'ı bulma zamanıdır.

Ayrıca mahallelerde gezinerek eski moda yolu aramak için asla acıtmaz. ilgini çekiyor. Ciddi bir yatırım kararı alırken fiziksel olarak değil, neredeyse bloğun yürürken yerini tutamaz. Bu anlamda, gayrimenkul hala çok yerel bir iştir ve mülkün önünde duran bir Web sayfası çıktısını görüntülemekten çok daha farklı bir karara varabilir.

Gayrimenkul Değerleme

Bahsedilen, en popüler emlak araçlarından biri zillow.com'un anlık özellik değerlemesidir. Sadece bir adres girin ve içeride bir özellik değeri elde edersiniz. Hatta fiyat iniş çıkışlarını listeleyebilir ve satılan son tarihi (fiyat dahil) ve emlak vergisini gösterir. Housevalues.com ve homegain.com gibi benzer araçlar sunan başka siteler var. Ne yazık ki, birçok kişi satış fiyatlarını, teklifleri ve karşı teklifleri haklı çıkarmak için bu tahmini değerleri tek başına kullanır. Bununla birlikte, bunlar sadece yerel ilçe satış bilgilerini içeren bir formüle dayanan kaba tahminlerdir. Bu tahminler kısa bir süre zarfında çılgınca dönebilir ve normalde daha kademeli olan gerçek piyasa değişikliklerini her zaman takip etmemektedir. Ayrıca, bu tahminler otomatik olarak mülk değişikliklerini veya tadilatlarını veya mülke özgü veya yerel değişiklikleri dikkate almaz. Bu, bu sitelerin kullanışlı olmadığını söylemez. Aslında, bunlar büyük başlangıç ​​noktalarıdır ve birçok durumda iyi bir ball-park değeri sağlayabilirler.

Belirli bir mülk için daha doğru bir değer elde etmek söz konusu olduğunda, daha güvenilir olan başka stratejiler de vardır. Biri doğrudan şehrinizin Web sitesine gitmektir. Daha çok, ilçe değerlendiricisinin Web sitesinin alanı, ilçedeki tüm mülkler için satış ve vergi bilgisi sağlar. Belirli bir özelliği araştırmak veya karşılaştırılabilir mülklerin satış fiyatlarını karşılaştırmak istiyorsanız, yerel değerlendiricinin siteleri gerçekten faydalıdır. Bir ilçenin Web sitesini ziyaret ettiğinizde doğrudan kaynaktan bilgi alıyorsunuz. Çoğu ilçe bugün mülk bilgilerini Web sitelerinde yayınlamaktadır. Çoğu zaman, bir önceki sahibin ödediği fiyatı, ancak değerlendirilen değeri, emlak vergileri ve haritaları göremezsiniz. Bazı ilçe denetçileri artık bir pazar ve mülk değerleme araçları da ekliyorlar.

Yatırımın değerlemesinin önemi göz önünde bulundurulduğunda, size iki önemli (internet dışı) değerleme yöntemini de hatırlatacağız: emlakçılar ve eksperleri . Yerel bir REALTOR ile çalışmak, bir mülk için değer bilgisi almak için doğru ve verimli bir yoldur. MLS'nin öncelikli amaçlarından biri, üyelerinin aktif emlak listelerini pazarlamak iken, sistem bu listeler için satış bilgilerini de toplamaktadır. REALTOR üyeleri bu satış bilgilerini alabilir ve belirli bir alandaki belirli bir malın değerinin mükemmel bir görüntüsünü sağlayan karşılaştırılabilir piyasa analizleri (bazen CMA olarak da adlandırılır) üretebilir.

Son olarak, bir mülke değer biçmenin en doğru yolu; Onaylı bir değerleme uzmanına sahip olmak bir değerleme üretmektedir. Bir değerlendirme uzmanı, hem MLS sisteminde hem de ilçe bilgisinde satılan bilgileri gözden geçirir ve daha sonra, bir veya daha fazla onaylanmış değerleme yöntemine dayanarak mülk için bir değerleme üretmek için bilgiyi analiz eder. Bu değerleme yöntemleri, mülkler arasındaki farklar için düzeltilmiş benzer özelliklerin karşılaştırılmasını, mülkün yerini alacak maliyeyi veya gelir üreten bir mülk ile mülkten elde edilen gelire dayalı bir değer belirlemeyi içerebilir.

Mahalle

İnternet'in belirli bir mahallede kepçe almanıza yardımcı olacak pek çok yolu var. Örneğin, sayım verileri census.gov adresinde bulunabilir. Ayrıca, local.in gibi sitelerdeki mahalle kepçelerini de kontrol edebilir veya yerel blogları inceleyebilirsiniz. Blog, kullanıcıların iletileri yayınlayarak ve yanıtlayarak konuları tartıştığı bir Web sitesidir. Blogların bir dizini için placeblogger.com ve kcnn.org/citymediasites.com adreslerine bakarak başlayın. Trulia.com, her mahallenin ne kadar sıcak ya da soğuk olduğunu, kullanıcılar arasında fiyatlar, satışlar ya da popülariteye dayandığını gösteren bir "Isı Haritası" na sahiptir.

Okullar

Konut satışı söz konusu olduğunda ailelere hitap eden mülk veya kiralık mülkler, bölge okul bölgesinin kalitesi büyük bir fark yaratıyor. Okul bilgilerine ayrılmış pek çok web sitesi var. Greatschools.net veya schoolmatters.com sitesini ziyaret edin. Çoğu yerel okul bölgesi de kendi Web sitelerine sahiptir. Bu siteler, ilçe demografileri, test puanları ve ebeveyn değerlendirmeleri de dahil olmak üzere, devlet okulları ve okul bölgesi hakkında çeşitli bilgiler içermektedir.

Doğru Emlak Aracısını Bulmak

emlak bilgilerindeki internet patlaması, emlakçıların uzmanlıklarını ve yerel bilgilerini, profesyonel profillerini ve bloglar ile sosyal ağ oluşturarak pazarlamasını sağlayan web siteleridir. Belirli bir uzmanlığa, coğrafi uzmanlık alanına veya belirli hizmetler sunan bir acenteye sahip bir aracı bulmak için arama yapabilirsiniz. AgentWorld.com web sitesi, kullanıcıların anahtar kelime aramalarını ve temiz ve basit aracı profillerini kullanarak doğru uzmanlığa sahip bir acenteyi hızlı ve kolay bir şekilde bulmasını sağlar. AgentWorld.com ayrıca, acentelerin, tüketicilerin ihtiyaçları için en iyi aracı bulmalarına yardımcı olacak kişiselleştirilmiş blog, fotoğraf ve videolar yayınlamasına olanak tanır. Ayrıca, birçok temsilcilik profili, yerel MLS listelerini bulabileceğiniz aracın web sitesine doğrudan bir bağlantı içerir.

Haritalar ve Diğer Araçlar

İnternet, haritaların daha kolay anlaşılmasını sağladı. . Bir mülkün veya mahallenin havadan görüntüsünü veya uydu görüntüsünü almak için maps.live.com veya maps.google.com adresine gidin veya belirli bir mülkün nasıl yürüdüğünü görmek için walkscore.com adresini ziyaret edin. Bu siteler size mahalle özellikleri ve eğlence, restoran ve tesise yürüme mesafesinde bulunan diğer tesisler hakkında fikir verebilir. Maps.Live.com, evlerin ve Haritaların yanlarını görebilmeniz için belirli bir açıdan görünüm sağlar.Google, belirli mahalleler için size 360 ​​derecelik bir sokak düzeyi görünümü bile sunar. Bu uydu haritası Web sitelerinden birini denemediyseniz, gerçekten sadece eğlence için olmalısınız.

İnternet Stratejileri Üzerine Son Düşünceler

İnternet, gerçek anlamda çok etkili bir araştırma ve pazarlama aracıdır. emlak yatırımcıları, ancak tecrübeli bir deneyimli gayrimenkul profesyonelinin yerine geçmez. İnternet, hızlı ve kolay özellikli araştırma ve pazarlama seçenekleriyle zamandan ve paradan tasarruf etmenizi sağlar. AgentWorld.com gibi siteler, satın alma veya satış ihtiyaçlarınıza uyan bir REALTOR'u etkili bir şekilde bulmanıza da yardımcı olur.

Her zaman hatırlayın, gayrimenkul için Internet stratejileri söz konusu olduğunda: Daha fazla bilgi daha iyidir. Bir üssünüzde bilgi tabanınızı oluşturmak veya ihtiyacınız olan uzmanlığa sahip bir emlakçı bulmak için İnternet'i kullanmanız gerekir. Ancak, buradaki büyük dikkat, İnternet'in başarılı bir yatırım için insan kararını ve perspektifini, uzman tavsiyelerini veya fiziksel durum tespiti anahtarlarını değiştirmemesi gerektiğidir.